中國鞋網(wǎng)12月29日訊，“退二進三”在東莞很早被提及,不了解背景的人還不明白工業(yè)大市東莞為什么要“退二進三”?

　　直到去年下半年,空置廠房開始增多,作為企業(yè)經(jīng)濟的“晴雨表”,“空置廠房”無疑成了金融危機下東莞經(jīng)濟蕭條的一面。就在這個時候,鴻運鞋材鞋業(yè)廣場董事長卓木雄開始“抄底”,他看中的是厚街寮廈村4.2萬平方米的空置廠房和即將空置的舊廠房。

　　經(jīng)過一年的運作,鴻運的招商、營業(yè)有序展開,為此,也讓寮廈村成為風暴眼中厚街廠房空置率最低的村之一。

　　鴻運鞋材鞋機廣場也被作為東莞市“退二進三”工程示范單位和轉(zhuǎn)型升級示范點,并在今年8月12日迎來了中央政治局委員、省委書記汪洋的考察。

　　汪洋直言:“辦工廠不如辦市場。”他認為,這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整“退二進三”成功的“鴻運模式”。

　　從東莞政府提供的數(shù)據(jù)來看,2009年上半年三大產(chǎn)業(yè)比重由2008年的0.3∶52.8∶46.9調(diào)整為0.4∶45.8∶53.8,服務業(yè)比重比2008年底提高了6.9個百分點。

　　對于上述數(shù)據(jù)的分析,東莞官方認為,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,“退二進三”發(fā)揮著巨大作用。

　　經(jīng)典“鴻運模式”

　　汪洋視察鴻運鞋業(yè)鞋材市場4個月后,記者再次來到鴻運,目前用于開發(fā)三期的舊廠房已全部拆遷,而調(diào)整后的鴻運一期———鴻運外貿(mào)鞋城于今年10月28日正式開業(yè)。

　　“現(xiàn)在商鋪租金大概在40-60元/平方米之間�！倍�事長卓木雄告訴記者:“招商很好,招商率為97%-98%�！�

　　今年8月汪洋來視察鴻運時,這里的商鋪租金在25元/平方米上下徘徊。說到這里,卓木雄總是感謝政府對鴻運的關注。

　　客觀地看,鴻運鞋業(yè)鞋材市場確實是個純商業(yè)地產(chǎn)項目和政府“退二進三”工作的經(jīng)典結(jié)合。一方面有著某種巧合,另一方面也是產(chǎn)業(yè)鏈完善的必然需要。

　　鴻運鞋材鞋業(yè)廣場由香港雄信集團和深圳世紀城投資有限公司聯(lián)合投資開發(fā),主營皮革、鞋材、鞋材輔料。

　　在鴻運二期開發(fā)之前,這塊4.2萬平方米的集體用地上有著6家普通工廠,從事五金、陶瓷等低端加工,進入2008年,低附加值的生產(chǎn)讓這幾家企業(yè)徘徊在生死邊緣。

　　2008年中期,兩家工廠分別因為合同到期和倒閉相繼關停,一下子空出來的兩間廠房,頓時成為村委干部的“燙手山芋”。此時,寮廈村委會主動找到鴻運鞋材老板,雙方達成合作。

　　為保證鴻運二期擴充用地需求,村委會主動走訪附近四家租賃集體用地的工廠主,勸其結(jié)業(yè)或者轉(zhuǎn)移。通過協(xié)商,由鴻運鞋材給予這些提前結(jié)業(yè)或轉(zhuǎn)移的工廠40萬元到300萬元不等的賠償金。一番溝通下來,有三家企業(yè)因本身經(jīng)營效益每況愈下,選擇結(jié)業(yè)。另外一家轉(zhuǎn)移到東莞(惠州)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園。

　　2008年下半年,鴻運斥資9500萬元建設“鴻運鞋材”工程。

　　發(fā)展“2.5產(chǎn)業(yè)”

　　“鴻運二期”投用后,集體廠房租金收入由原來每月44萬元增加到每月60萬元,單這個片區(qū)一年就給集體經(jīng)濟增加收入150多萬元。

　　在鴻運鞋材鞋業(yè)廣場周邊,還形成了很多與鞋有關的配套商家。出租屋(鋪)租金也由1000元/月飆升至6000元/月。周邊一些小工廠順勢改造成鋪位。

　　消化了空置廠房、提高了集體物業(yè)商業(yè)價值、活躍了當?shù)亟?jīng)濟,使得“鴻運模式”在東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下,顯得經(jīng)典。

　　從理論上看,“退二進三”分為兩種內(nèi)涵,一種說法是指在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中,縮小第二產(chǎn)業(yè),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；另一種說法是第二產(chǎn)業(yè)從市區(qū)退出,發(fā)展商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。

　　從東莞的實際來看,應該是第一種涵義,縮小第二產(chǎn)業(yè),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　“退二進三”中的“三”,除了發(fā)展商業(yè),東莞政府還創(chuàng)造性地提出了“2.5產(chǎn)業(yè)”,即創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)《關于促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的實施意見》,選擇有一定產(chǎn)業(yè)集聚基礎的2-3個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為示范園區(qū)。東莞的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設將因地制宜,結(jié)合城市“三舊”改造、舊工業(yè)園區(qū)更新改造,充分利用現(xiàn)有的閑置舊廠房。

　　12月31日,作為東莞首個創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)示范基地、南城政府重點扶持項目———東莞藝展工藝品中心將正式開業(yè)。而這個項目正是南城一家玩具廠舊廠房升級改造而成。

　　這間廠房是曾與合俊玩具廠有合作協(xié)議的雅田玩具廠,兩年前撤離東莞南城后留下5萬多平方米的舊廠房。今年8月,南城攜手東莞藝展工藝品中心有限公司對這個舊廠房進行升級改造,斥資1億元。該項目的目標是努力打造成為東莞市的文化藝術(shù)基地、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。

　　探索中的困擾

　　東莞副市長江凌在接受記者采訪時曾說:“通過一年的工作,東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了積極變化。特別是三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)有了新變化,第二產(chǎn)業(yè)比重降下來了,第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務業(yè)通過調(diào)整后有了很大發(fā)展�！�

　　他認為:“寮廈村最大的標本意義就是,鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢,淘汰落后產(chǎn)能,通過‘退二進三’方式實現(xiàn)‘騰籠換鳥’。這種模式對東莞相當數(shù)量有條件的村是個很好的借鑒�！�

　　在“退二進三”過程中,面臨的最實際問題就是土地證和房產(chǎn)證的缺失,產(chǎn)權(quán)不明晰,給“退二進三”后企業(yè)的融資、重組等長遠運作設置了重重障礙。為此,東莞政府出臺相關政策,本著“靈活變通”的原則加緊解決這類歷史遺留問題。

　　以鴻運為例,據(jù)寮廈村書記方賀成介紹,目前鴻運二期4.2萬平方米地全部為集體所有,沒有土地證和房產(chǎn)證。“現(xiàn)在我們對物業(yè)擁有20年的使用權(quán)。”卓木雄說,“盡管自己并沒有這塊地的所有權(quán),但希望這塊地能夠盡快完善產(chǎn)權(quán)手續(xù),如取得村小組集體用地證,這樣對市場規(guī)范運作,獲取融資有很大幫助,也能為公司以后的發(fā)展爭取更多主動權(quán)。”

　　對此,厚街鎮(zhèn)委書記黎惠勤表示,目前厚街推進“退二進三”工作的重點之一是把廠房拆掉,讓工業(yè)用地先進入國土拍賣市場,拍賣所得金額首先用于償還村里的債務,成功競拍的商業(yè)巨頭將盤活土地,他們通過招商引入合作者共同開發(fā)與整合。在提高商貿(mào)厚街影響力的同時,也可以增加地方財政收入。