【-通路】沒有需求就沒有市場，如果當(dāng)?shù)氐男枰�不存在或者說市場的需求不充足，那就及時(shí)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。

　　如今，國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，一片繁榮景象。令筆者擔(dān)憂的是，許多商業(yè)項(xiàng)目并沒有看上去那么美好，全行業(yè)也存在一些弊端。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)弊端

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中過分概念炒作行為

　　商業(yè)地產(chǎn)商沿襲住宅開發(fā)而來的概念炒作行為，其實(shí)，對商家的招商基本上不會產(chǎn)生太大影響，各品牌商家或經(jīng)營者更多的會根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測算租金的高低以及商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導(dǎo)。

　　商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過高

　　許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個(gè)合理的獲利空間，而把風(fēng)險(xiǎn)留給投資者，萬達(dá)曾經(jīng)就犯過這些錯(cuò)誤。大家清楚商業(yè)物業(yè)是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化

　　多樣化產(chǎn)權(quán)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，在后期運(yùn)營中會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)問題。

　　商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)

　　不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不做科學(xué)的前期定位，根本不知道客戶在哪里、也不知道客戶需求就開發(fā)建設(shè)了，也不了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃、不了解商業(yè)發(fā)展趨勢、不了解不同業(yè)態(tài)對物業(yè)經(jīng)營條件的要求，總是想當(dāng)然。比如不少開發(fā)商在選址方面就有誤區(qū)，總認(rèn)為越是中心越好，其實(shí)不同業(yè)態(tài)對位置需求有很大不同，物業(yè)的適用性也一樣。

　　購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃亂象

　　若選擇其中的業(yè)態(tài)規(guī)劃環(huán)節(jié)作為指標(biāo)，會更明晰地知道行業(yè)現(xiàn)狀。目前，有的運(yùn)營商全然不重視業(yè)態(tài)規(guī)劃與組合，很多例行公事般地按照純住宅項(xiàng)目，外包給代理公司，內(nèi)部不作充分的探討與評審;還有的公司花巨資聘請全球五大行，以為這樣便買了一個(gè)“定心丸”!殊不知，所謂的全球五大行，多從事物業(yè)管理與策劃，準(zhǔn)確地說也只是半路出家，并非商業(yè)地產(chǎn)科班出身。即便是科班出身，也是“外來和尚”難念咱中國人的“經(jīng)”!

　　以筆者的經(jīng)驗(yàn)，凡經(jīng)營不動產(chǎn)的運(yùn)營商必須要培養(yǎng)或構(gòu)建自已的專業(yè)、核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。如果仍舊沿襲住宅地產(chǎn)模式，將各部分均外包，雖然“省事省心到家”，但項(xiàng)目經(jīng)營潛力、利潤回收恐怕也全“省”掉了。這樣的商業(yè)項(xiàng)目注定要夭折與難產(chǎn)，這并非危言聳聽。

　　業(yè)內(nèi)人士都驚嘆國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿大連萬達(dá)的不動產(chǎn)規(guī)模，但我們是否認(rèn)真了解萬達(dá)2個(gè)法寶：第一個(gè)就是專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì);第二就是集酒店與商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院。這些才是萬達(dá)核心優(yōu)勢，才是其成功的奠基石!筆者預(yù)估，到今年，大連萬達(dá)的不動產(chǎn)面積已超過全球不動產(chǎn)老二美國西蒙集團(tuán)，該集團(tuán)的出租面積達(dá)600萬平方米。

　　那么，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃到底該怎么做呢?

　　在此之前，我們得明確“商業(yè)業(yè)態(tài)”是何方神圣?為什么如此重要?商業(yè)業(yè)態(tài)是指，經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運(yùn)，而對商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)購物中心整體性的、具有戰(zhàn)略意義上的商業(yè)組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度;同時(shí)也能在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加購物中心的內(nèi)在價(jià)值，提升市場競爭力，為項(xiàng)目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。因此在集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的情況下，研究業(yè)態(tài)規(guī)劃的綜合考慮因素有著現(xiàn)實(shí)的應(yīng)用意義。

　　購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃的宏觀因素

　　項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　購物中心項(xiàng)目發(fā)展需要豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合，但是這種組合不是沒有原則的“堆砌”，一定要有市場作為支撐，要考慮與項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報(bào)穩(wěn)定上升的先決條件。

　　城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，決定了城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購物中心，必須與城市發(fā)展的相吻合，主動順應(yīng)城市發(fā)展的需要，為城市發(fā)展服務(wù)，這樣才不會與城市的發(fā)展脫節(jié)。購物中心要生存，必然要適應(yīng)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力。

　　在面臨競爭的情況下，如果購物中心項(xiàng)目不能滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者就會流失，即轉(zhuǎn)移到其它能夠提供較好的商品、價(jià)格、服務(wù)的購物中心，這勢必降低項(xiàng)目的客流量，而擴(kuò)大了其它地區(qū)賣場的市場范圍。因此，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃也應(yīng)適應(yīng)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，符合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)發(fā)展情況。

　　城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力直接決定了購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃可具有一定的超前性。一個(gè)購物中心可以在一定程度上改變當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。因此，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，在參考當(dāng)?shù)叵�費(fèi)能力的情況下，可以保持適度超前規(guī)劃，但不能偏離太遠(yuǎn)，否則就會出現(xiàn)“曲高和寡”的局面，導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營失敗。

　　當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平也是業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新的保證。對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某浞址治�，有利于業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些業(yè)態(tài)的組合創(chuàng)新，形成一整套經(jīng)營管理系統(tǒng)的支持與配合，否則就容易盲目跟風(fēng)、變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，把握不住市場定位。

　　項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源

　　項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源，在很大程度上決定了該項(xiàng)目日后招商的資源和方向。

　　在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對項(xiàng)目所在地的商業(yè)資源情況進(jìn)行市場調(diào)研。目的在于，分析、把握項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展情況，為商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃提供依據(jù)。一般來說，商家資源可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，匯總當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源情況，計(jì)算出各分類項(xiàng)目的比例。

　　在分析市場調(diào)研結(jié)果基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目自身體量面積，參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，針對各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積作出預(yù)估。

　　同時(shí)，可以借鑒國內(nèi)外一些大型商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，比如目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個(gè)購物中心中，購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30或55：20：25。需要指出的是，“黃金比例”并非絕對，要根椐項(xiàng)目的軟硬件等各方面進(jìn)行靈活地調(diào)整。

　　預(yù)估所需經(jīng)營面積時(shí)，應(yīng)把經(jīng)營類別和商店種類面積分類列出，這樣有利于從整體上對招商面積進(jìn)行控制。

　　進(jìn)行面積的預(yù)估后，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行市場需求的核實(shí)。目的在于，核實(shí)所有規(guī)劃面積與店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當(dāng)?shù)氐男枰�不存在或者說市場的需求不充足，那就及時(shí)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。如果整個(gè)的規(guī)劃與項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌龅男枨笙嗖钐�遠(yuǎn)，將對后期招商造成很大困難，同時(shí)也脫離了當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，也會對將來的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。（-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心）