【中國鞋網(wǎng)-滾動快訊】盡管目前樓市回暖跡象明顯，但在房地產(chǎn)調(diào)控未松的背景下，豪宅市場依然冷清，一度風(fēng)光的“地王”項(xiàng)目甚至虧本銷售。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州2010年全國單價(jià)地王樓盤項(xiàng)目“生不逢時(shí)”，開始割肉賣房，開發(fā)商股東變成房東。

　　地王項(xiàng)目割肉銷售

　　2010年末，置信房產(chǎn)以37億元拍下溫州市鹿城區(qū)學(xué)院中路原溫州師范學(xué)院操場地塊，折合樓面價(jià)為3.7萬/平方米，成為全國“地王中的最大黑馬”。它刷新了2010年全國宅地單價(jià)最高紀(jì)錄。該地塊成交后，業(yè)內(nèi)人士估算該項(xiàng)目開盤均價(jià)至少7萬元/平方米至8萬元/平方米。

　　當(dāng)時(shí)37億元的地價(jià)，一方面顯示出開發(fā)商的實(shí)力，另一方面也表明溫州豪宅市場仍有前景。然而，該地王生不逢時(shí)，拿地不久后遭遇最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，溫州也發(fā)布限購令，樓市進(jìn)入寒冬。

　　2012年5月底，地王項(xiàng)目“置信原墅”開盤入市，開發(fā)商公布的銷售均價(jià)為57230元/平方米，但由于實(shí)行全款購房8折、按揭8.5折等優(yōu)惠，全款購房的實(shí)際均價(jià)45874元/平方米。

　　溫州房地產(chǎn)資深人士給中國證券報(bào)記者算了一筆賬，置信原墅3.7萬元/平方米的樓板價(jià)，加上財(cái)務(wù)成本、建安成本、營銷成本等各項(xiàng)剛性成本，三年的開發(fā)周期，其銷售成本價(jià)應(yīng)該在5萬元/平方米以上。“但眼下的實(shí)際銷售均價(jià)稱得上是割肉賣房了。”

　　這一說法也得到了開發(fā)商的認(rèn)同。該項(xiàng)目開發(fā)商溫州置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事姚汝林對中國證券報(bào)記者表示，該項(xiàng)目以成本價(jià)銷售，即樓面地價(jià)加上造價(jià)，損失部分財(cái)務(wù)成本，基本沒有利潤。在目前行情下，期望盡快出貨，收回資金。

　　中國證券報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，該樓盤低層已經(jīng)封頂，但高層尚未封頂。從承建單位三箭建設(shè)工程集團(tuán)有限公司了解到，該項(xiàng)目工程造價(jià)7.95億元，項(xiàng)目面積97973平方米(不含地下室)。據(jù)此推算，工程造價(jià)成本約8000元/平方米，即使不算上營銷和財(cái)務(wù)成本，總成本也達(dá)4.5萬元/平方米。

　　根據(jù)溫州房管局網(wǎng)上報(bào)價(jià)系統(tǒng)顯示，該項(xiàng)目7號樓203室單價(jià)為37200元/平方米，基本與樓面價(jià)持平，而8號樓203室的銷售價(jià)已經(jīng)低于樓板價(jià)，為35500元/平方米。

　　7月3日，中國證券報(bào)記者在售樓處看到，該項(xiàng)目80%以上房源均被認(rèn)購。售樓處異常冷清，只有一對夫婦在看房。售樓員說，高層價(jià)格基本接近樓面價(jià)，低層單價(jià)為4萬元-5萬元每平方米，在報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，一次付款打8折，按揭給予8.5折的優(yōu)惠。

　　針對限購政策，銷售人員給出的辦法是：“直接和我們簽合同，不去房管局備案，等限購取消再登記。”

　　開發(fā)商股東變房東

　　當(dāng)年拿下這塊全國單價(jià)地王的開發(fā)商置信房產(chǎn)在業(yè)內(nèi)并不知名，在溫州開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也只有十年左右。

　　置信房產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，公司成立于2002年，注冊資本1.2億元，總部位于溫州，是集房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目投資、經(jīng)營建筑機(jī)械、設(shè)備租賃、建筑材料、建筑裝修為一體的綜合性公司，2007年11月經(jīng)浙江省建設(shè)廳核定為房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)企業(yè)。

　　三年前，正值溫州全民炒房時(shí)代，大批溫州資金游離實(shí)業(yè)之外，通過各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　置信房產(chǎn)同樣有眾多民營企業(yè)和社會資本追隨。一位知情人稱，置信房產(chǎn)“大股東”包括多家當(dāng)?shù)孛衿�，所涉行業(yè)包括鞋、服裝、眼鏡、箱包等傳統(tǒng)制造業(yè)。還有諸多來自實(shí)體企業(yè)和社會資本的“小股東”。一種說法是，該公司的股東數(shù)量眾多，有大大小小股東達(dá)上百個(gè)。

　　但限購令突如其來，開發(fā)商措手不及，面對投資客離場、無人入市的局面，樓盤紛紛降價(jià)，“地王”項(xiàng)目也不例外。

　　置信原墅于2011年8月1日開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年9月主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，2013年12月前竣工驗(yàn)收，2014年6月30日交付使用。據(jù)一知情人透露，在項(xiàng)目開盤前，100多位股東已做好股東變房東的準(zhǔn)備。值得注意的是，在該樓盤尚未交付時(shí)，二手房市場就已經(jīng)有部分房源加價(jià)銷售。

　　置信房產(chǎn)一位不愿意透露姓名的人士承認(rèn)，幾乎所有股東都從置信原墅項(xiàng)目認(rèn)購了房產(chǎn)。但具體購房數(shù)量、占房源總量比例以及樓盤整體銷售情況，因?yàn)闆]有統(tǒng)計(jì)所以無法透露。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，置信原墅前期投入超過了40億元，為了保證資金鏈的安全，低價(jià)拋售，快速回籠資金。長期來看依然具備較大的升值空間，作為內(nèi)部人士的股東，自然不會放過“近水樓臺先得月”的機(jī)會。

　　“股東將房源拿出來，掛在我們這里出售。”溫州平安易居中介員工稱，有的股東只要加價(jià)25萬元即可轉(zhuǎn)讓。有些股東最初投資時(shí)，以為會大賺一筆，但行情不好，只能拿到房子，再稍微加點(diǎn)利息拋售。與2010年溫州豪宅動輒加價(jià)兩三百萬元相比，此次置信原墅二手房市場加幾十萬元可謂“底價(jià)拋售”。

　　但中國證券報(bào)記者7月4日在溫州房管局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目總房源573套，公開發(fā)售房源553套，目前僅出售1套，登記為0套。這說明認(rèn)購之后，很多購房者并沒有去房管局辦理登記手續(xù)。

　　業(yè)內(nèi)人士解釋，在未簽訂合同之前，認(rèn)購人如果成功轉(zhuǎn)讓或加價(jià)轉(zhuǎn)讓其房源，只要在開發(fā)商處變更名字即可。如果簽訂合同，須在房管部門備案登記，再轉(zhuǎn)讓房源的話，將按二手房交易繳納各種稅費(fèi)，增加交易成本。

　　豪宅市場慘淡

　　“走高端線路”、“豪宅當(dāng)?shù)?rdquo;的論調(diào)和廣告宣傳，曾經(jīng)成為溫州房地產(chǎn)開發(fā)賺取高額利潤的法寶。但經(jīng)過嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，開發(fā)商不得不重新研判市場方向。改名、降價(jià)、送黃金(1615.20,-6.60,-0.41%)，為了賣豪宅，溫州新老地王正窮盡一切手段，放手最后一搏。

　　樓市調(diào)控以來，溫州各大豪宅項(xiàng)目都面臨滯銷壓力，很多項(xiàng)目不得不降價(jià)銷售。中瑞星(微博)河灣、中梁首府、銀都8號等更是數(shù)次降價(jià)，但總體效果并不明顯。

　　最近溫州豪宅市場“價(jià)格戰(zhàn)”升級。高檔住宅“萬康玉園”價(jià)格整體下降5%-13%;“中梁首府”三次促銷累計(jì)降價(jià)20%左右;鹿城廣場最高時(shí)每平方米近10萬元，如今腰斬。

　　中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司投資的“中瑞·公園大地”樓盤近期再次降價(jià)促銷，較開盤價(jià)下跌了40%左右。該樓盤所在地塊是2008年3月誕生的溫州“老地王”。“降價(jià)后，利潤已經(jīng)非常微薄。”一位知情人士表示，溫州豪宅供過于求，又面對新地王成本價(jià)銷售沖擊，以價(jià)換量已成為開發(fā)商競爭的撒手锏。

　　溫州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端樓盤售價(jià)即使打?qū)φ�，普通購房者還是買不起。而那些有實(shí)力的購房者或投資客被限購，溫州民營企業(yè)資金流轉(zhuǎn)普遍緊張，再加上樓市進(jìn)入下行通道，豪宅銷售更是雪上加霜。

　　“兩年前溫州房價(jià)瘋狂時(shí)，一些投資客高調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，如今依然被套其中，很難再次投資樓市。近期利率下調(diào)等政策，對剛性購房人群會有一定刺激，但對豪宅項(xiàng)目來說，仍不足以促進(jìn)銷售。”溫州一位開發(fā)商表示。(中國鞋網(wǎng)-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心)